摘要：四线城市东营，位于山东省的北部，是黄河三角洲地区的中心城市。东营辖三区两县，分别是东营区、垦利区、河口区以及广饶县和利津县，全市总人口217.21万人，辖区面积8243平方公里。目前东营正处在城市转型升级的关键时期。2019年《东营市政府工...
四线城市东营，位于山东省的北部，是黄河三角洲地区的中心城市。东营辖三区两县，分别是东营区、垦利区、河口区以及广饶县和利津县，全市总人口217.21万人，辖区面积8243平方公里。目前东营正处在城市转型升级的关键时期。2019年《东营市政府工作报告》明确提出“要注重精明增长，着力提升城市功能品质。围绕内涵提升、品质建设，努力打造市民满意的城市”。今天结合品质城市的话题说说东营楼市的南北差异特征。
第一，经济的南强北弱。2018年，东营全市实现生产总值4152.47亿元，位列全省第8位。广饶县GDP为932.06亿元，增速为3.6%。GDP总额占全市的22.45%，GDP总量位居全市县区首位。河口区GDP为325.81亿元，增速4.3%。GDP总额占全市的7.8%，位居全市县区的末位。由于人口总量较少，河口人均GDP已居区域前列，但居民收入与发达地区相比还有明显差距，经济总量在东营各区县中规模最小。
第二，人口的南密北疏。近几年广饶与河口区人口总量基本稳定，但是人口密度分布差异很大。
两县区人口规模基本稳定，但人口总量差异大。2017年广饶年末常住总人口53.16万人，从2015年的51.7万人到2017年，人口每年递增0.49万人。河口区2018年全区人口21.95万人， 2015年人口21.85人，三年人口递增0.03万人/年。广饶人口规模是河口人口规模的两倍以上。
两县区人口密度差异大。广饶全县总面积1166平方千米，人口密度为455.92人/平方千米。河口全区总面积2267.44平方千米，人口密度为96.8人/平方千米，远低于全国142人/平方公里和山东省783人/平方公里的平均水平。
第三，交通的南北差异。交通发达的南部广饶与交通末端的北部河口。
广饶是交通发达的南部城市。在大区域环境中，广饶处于山东半岛城市群与京津唐经济区、环渤海经济圈与沿黄经济带的结合部，是山东半岛与京津唐地区公路联系的主要通道。同时广饶县城是东营市向南联系济青发展轴城镇带的重要的节点城市，是黄河三角洲经济区的门户。东青高速公路、荣乌高速公路，兴广铁路、黄大铁路、德大铁路为主骨架，形成了广饶县对外连接的主通道。“二横三纵”5条省道形成了城市的公路网。
河口由于地处东营的交通末端，偏离了经济主廊道，外围道路系统建设缓慢，城市发展也受到一定的影响。河口区现有三条省道贯穿境内，即孤滨路、东滨路、河辛路。河口区的对外联系方向较单一，特别是向西与滨州、黄骅联系较为薄弱。东港高速从河口区东南部经过。河广大道的建设明显强化了河口城区与南部城区以及中心城市的交通联系。
第四，房价的南北差异。两区县房价差异较大，广饶价格是河口区的1.68倍。
根据山东省137个区县的最新房价统计，河口区以4360元/平米的价格排在全省137个区县的第130名，被称为山东房价不贵区域。广饶县以7333元/平米的价格排在山东省137个区县的第52位，处在全省区县中游偏上的位置。
第一，从2018到2019，楼市供应十分充足，优质楼盘拉升市场热度。
从2017年到2018年是广饶楼市热度较高的时期，2019年表现略趋温和。城区土地供应充足，2018年广饶城区就有六个项目分15批次推出房源，物业类别涵盖高层和多层。其中，新鸥鹏地产的春风十里和中南置业的中南·雅苑项目都是三度开盘，推出高层、多层的改善型产品，高层成交均价6000-6500元/㎡，多层成交均价为8000元/㎡。而春风十里首度开盘当日即售罄，热度不低。另外，海通·乐安郡作为海通地产入驻广饶的首个项目，开发户型面积113-160㎡的改善型产品，市场面也保持较好的销量和反馈。
第二，新理念、高品质，品牌房企下沉式战略布局，带动广饶楼市升温。
近年来，诸多头部房企进行下沉式战略布局，碧桂园、中南、新鸥鹏等知名品牌开发企业看好广饶城市发展前景，也落子广饶进行项目布局，参与到城市的开发建设中，对城市的发展、对城市风貌的改善、创造优质产品以及为地方居民提供更加美好的生活选择等方面都产生了积极的影响。
另外，品牌房企的进驻，给广饶的楼市带来先进的开发理念、丰富的产品研发经验以及物业人居服务品质，另外也由于企业本身强大的品牌传播效应和密集的营销推广节奏，县城的楼市板块急剧升温，也直接促成了本地房价的上涨。
第三，高品质住宅与学区房等稀缺房源是广饶楼市温度的催化剂。
广饶海通•乐安郡项目，既是学区房概念也是洋房产品系列。项目位于乐安中学的南邻。核心产品为11层花园洋房和稀缺电梯大院洋房，建筑面积为113-160㎡经典户型，南北通透，多室朝阳，方正户型，更小公摊，规划近40%高绿化率，以及一区五中心规划理念下的生活配套服务，包括老年康体中心、儿童游乐中心、青年活动中心、物业服务中心、生活服务中心等。
位于广饶主城区板块的广饶碧桂园•中央公馆项目，毗邻政务中心区和城市主轴线的重要节点上，产品依旧保持碧桂园的特色，大面宽的户型设计，规划塑造自然、交通、生活、教育、购物、娱乐等多维度的生活配套，140-260㎡主力户型的智慧住区的营造与管理，充分表达了碧桂园塑造精细产品和深耕运营服务的理念，也满足了地方居民对美好生活的诉求。
以两项目为代表的热点楼盘由于较好的运营服务、较好的资源配套、较好的产品规划与设计成为楼市温度的催化剂。
第一，城区人口稀少，人口集聚能力相对较弱，河口楼市缺乏人口支撑。河口城区人口约12万人左右，人口集聚能力相对较弱，导致城市的集聚能力降低，与产业发展形成相互制约效应，因此需要将吸引人口作为一个重要的城市发展战略来考虑。
河口区的腹地有限，总人口少，城镇化率已经很高，本地城镇化带来的城镇人口增长的潜力不大。人口迁入量和自然增长率都不高，不足以支撑较快速的城镇人口增长。同时由于缺乏有吸引力的人居环境和服务功能，高端的就业机会，本地人口外流趋势明显。因此，在吸引人口方面，需要创造更多的城镇就业岗位；需要提供有吸引力的城市服务和高品质的人居环境；需要加强交通基础设施的建设，需要打破交通瓶颈，为此河口也做出了很多努力但还需加强。
第二，河口城区发展空间受限，响应国家要求，加强旧城改造将或是未来方向。
河口城区发展空间受限，西部已经到行政边界，南部是经济开发区和六合街道办，北部是带状分布的村庄，村居改造也基本完成，东部是水库用地和城市湿地。城区向外拓展空间受到很大限制，因此盘活城区的存量土地以及实施对老旧小区的升级改造将是下一步城市发展的一项重点任务。
河口城区油田人口比重高，油田的老旧小区占比相对较高，棚改时代的结束，旧改时代的来临，给城区的建设发展带来新机遇。这些老旧小区大多处于城区中心的位置，通过改造，提升城市面貌、改善居住品质是未来方向。
第三，河口房地产市场以本地需求为主，居住属性是住房的核心属性，考虑到城市用地局限性和未来产业发展趋势，河口楼市未来空间不大。
目前城区楼市主导板块是在西部鸣翠湖公园片区，鸣翠湖公园宽阔的湖面、广布的湿地和秀美的风光，成为河口城区大水面、大湿地的城市风貌代表区域，另外该板块还有部分城市发展用地。目前在售的众富•御园、鸿景•西湖悦府、众富玺园、中海·鸣翠园、富海·朗润园等几个楼盘项目大都分布在这个板块，该板块也是近期河口楼市的重点板块。
南北楼市的冷热不均与经济发展的动力支撑、人口密度的分布和交通条件的差异直接相关，广饶的热度体现在品牌房企带来的新理念、新产品和高品质的服务与管理等方面，碧桂园的产品特色、新鸥鹏的产业特色都给本地房地产市场注入了新的活力与动力，他们深耕地产，拓展服务，营造美好生活的理念满足了大家追求美好生活、住上好房子的生活诉求。
值得欣慰的是，平静的河口楼市逐渐把房子回归到真正的住房属性上来了。未来的楼市发展将伴随着城市的进步与发展，与城市更新和改造协同进行。
“花不贵的钱，住上好房子”，是很多人的梦想，目前越来越多的房企把企业“生产建造房子”的重心转移到“塑造美好生活”上来，在楼市健康发展的背景下，希望在东营的市场上会有越来越多的好房子，更期待遇见越来越美好的生活！
